+7 (812) 677-10-25

Home Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Пресс-центр

Кредитный консультант № 1 август- сентябрь 2012 г

Совсем недавно, всего около 10 лет назад, в нашей стране появилось такое явление, как индустриальные парки. Про­мышленные производства, находящиеся на их территории, могут заниматься своей про­фильной деятельностью, не беспокоясь при этом, например, о проведении и поддержании коммуникаций. Так как этот биз­нес появился совсем недавно, отечественные девелоперы и руководители производствен­ных предприятий не до конца понимают, в чем заключаются преимущества индустриальных парков. То, что создание таких бизнесов, долгосрочное вложе­ние в них средств и размещение в них предприятий выгодно, нам доказал исполнительный дирек­тор Ассоциации индустриаль­ных парков Денис Журавский.

Кредитный Консультант: Что представляют собой индустри­альные парки? В чем заключа­ются их особенности, и чем они отличаются от площадей, пред­лагаемых в аренду?

Денис Журавский: Определе­ние понятия «индустриальный парк» следует начинать со слова «бизнес». Это бизнес, который оказывает услуги по размещению промышленных производств в России. Принципиально важно считать его не какой-либо пло­щадкой, участком земли или объ­ектом недвижимости. Все это вторично. Суть данного бизнеса заключается в том, чтобы изба­вить производственные компа­нии от несвойственных им функ­ций. Организация, выпускающая продукты питания или собираю­щая автомобили, неэффективно справляется с такими вещами, как подключение к газовым, электри­ческим сетям, ее руководство не хочет участвовать в длительных строительных проектах.

По сути, индустриальный парк — это признак постинду­стриального общества, в рамках которого осуществляется по­требление сервисов. Чем больше производственные компании сосредоточены на своей основной деятельности, чем активнее раз­вивается высокотехнологичное постиндустриальное общество, тем более востребованными ста­новятся именно услуги по раз­мещению производств. В этом заключается принципиальное от­личие индустриальных парков от сотен тысяч промышленных ак­тивов, имеющихся в Российской Федерации.

КК: Когда появились первые индустриальные парки в России и за рубежом?

ДЖ: В нашей стране данный бизнес появился всего около 10 лет назад, а в Европе он суще­ствует уже более 100 лет. Первый индустриальный парк был соз­дан в Великобритании в самом начале XX века. Его организовал промышленник, построивший собственный завод. Однако ока­залось, что этот земельный уча­сток слишком велик для него, и он решил разделить с другими предпринимателями расходы на подведение коммуникаций, же­лезной дороги и т.д., то есть на то, что стоит дороже всего. В итоге он стал искать партнеров. На основа­нии такой довольно примитивной модели появился целый бизнес, а сам промышленник на реали­зации своей площадки заработал больше, чем на собственном про­изводстве.

КК: Наверняка за прошедшие 100 лет что-то изменилось...

ДЖ: Сейчас данный вид дея­тельности «оброс» различными стандартами и требованиями. В частности, наша Ассоциация предложила российскому рынку готовые стандарты индустриаль­ного парка. Это объемный доку­мент, в котором прописаны его обязательные признаки, конку­рентные преимущества.

КК: Получается, что ваша ас­социация выполняет функции саморегулируемой организации?

ДЖ: Наша Ассоциация задумы­валась именно как саморегулируемая организация. В частности, в ее устав мы заложили все тре­бования, предъявляемые к СРО. Любая саморегулируемая органи­зация создается через некоммер­ческое партнерство, которое затем получает статус СРО. Сразу скажу, что с этим мы не торопимся, так как наша отрасль еще слишком молода и мы не хотим, чтобы для участников рынка создавались до­полнительные барьеры. Когда от­расль созреет до организации пол­ноценного СРО, мы получим этот статус. Пока мы просто выполня­ем функции саморегулирования.

КК: Расскажите, пожалуйста, о том, как создаются индустри­альные парки в нашей стране.

ДЖ: Можно выделить две мо­дели создания индустриальных парков. В первом случае владель­цы больших промышленных предприятий фактически стано­вятся их заложниками. Им, когда началась модернизация и новые технологии позволили сократить производственные площади, нуж­но было делать что-то для того, чтобы каким-то образом исполь­зовать освободившееся место (а это до 70% территории заво­да) и энергетические мощности. В итоге появились браунфилды. Далеко не все из них сразу стали называться индустриальными парками: кто-то просто сдавал площади в аренду, другие создали управляющую компанию и начали оказывать услуги. Для некоторых производственников со временем это стало основным источником дохода, и в итоге они начали пози­ционировать себя как индустри­альные парки. Второй тип бизнес-парков — это гринфилды, которые также поневоле стали образовы­ваться вокруг крупных якорных инвесторов. Здесь следует при­вести всем известный пример за­вода «Фольксваген» в Калужской области.

Существуют и менее заметные, но в то же время более эффектив­ные проекты. Я говорю о частных парках, которые были изначально созданы «в чистом поле» как ин­дустриальные парки. Сейчас на российском рынке таким обра­зом работают несколько западных игроков, которые начиная с сере­дины 2000-х годов создают биз­нес-парки типа гринфилд, сами при этом не являясь их резиден­тами (производственными пред­приятиями). К их числу относятся Lemminkainen, Yit, Dega и ряд дру­гих компаний. Таких организаций в России не больше 10. Они це­ленаправленно организовывают сразу несколько площадок, гео­графия которых следует за эконо­мическим ростом: они находятся в Москве, Санкт-Петербурге и ряде других городов Центрального фе­дерального округа.

КК: Какие компании обычно являются резидентами индустри­альных парков?

ДЖ: В основном это иностран­ные компании. Дело в том, что в западной бизнес-культуре боль­ше развита практика аутсорсин­га. Там непрофильные функции предпочитают доверять специали­зированным организациям, даже несмотря на то, что это дороже. Правда, в то же время подобный подход способствует снижению рисков. Он полностью уклады­вается в логику западных пред­приятий, горизонт планирования у которых намного дольше, чем у российских.

Отечественные предприятия также являются резидентами бизнес-парков, но, как правило, предпочитают самостоятельно подключаться к коммуникациям, строить заводы и т.д.

КК: Какими факторами обу­словлен выбор места для строи­тельства индустриального парка?

ДЖ: Многое зависит от отрас­ли, в которой работает предпри­ятие. Первый фактор — это рынки сбыта и транспортно-логистиче­ские коридоры. Однако имеются специфические сферы, в случае с которыми индустриальные пар­ки «привязываются» к сырью. Например, предприятия, занима­ющиеся изготовлением керами­ческой плитки, кирпича, других строительных материалов, будут стремиться расположиться ближе к месторождениям, так как в про­тивном случае им придется сна­чала доставлять сырье на завод, а затем готовую продукцию по­купателям. Гораздо проще сделать это один раз.

Эксперты часто «привязыва­ют» бизнес-парки к трудовым ресурсам. Правда, лично я в пра­вильность такого подхода не верю. Известны примеры, когда индустриальный парк строился «в чистом поле», в отдалении от населенных пунктов, а затем ор­ганизовывалось привлечение туда рабочих рук.

КК: Получается, что бывают специализированные бизнес- парки, а бывают такие, резиден­том которых может стать любая компания?

ДЖ: В России почти нет специ­ализированных парков, свое про­изводство в них может разместить любая компания. Однако я считаю подобный подход к размещению резидентов в бизнес-парках далеко не самым лучшим. Дело в том, что практически каждое совре­менное предприятие предъявляет определенные технологические требования к окружению, появ­ление которых связано с тем, что производства становятся более «чувствительными». Например, заводу по выпуску автомоби­лей может потребоваться, чтобы в пределах 5 км от него не рас­полагались цементные предпри­ятия, производства строительных материалов, логистические парки, обслуживающие сыпучие грузы, и т.д. Вокруг подобных объектов в атмосфере возникает взвесь, влияющая на лакокрасочный про­цесс. Фармацевты стремятся стать резидентами фармпарка. Им не выгодно, если рядом будет нахо­диться, например, металлургиче­ский завод. Это обусловлено как экономическими, так и технологи­ческими факторами, в частности необходимостью создания боль­шой санитарно-защитной зоны (при этом предприятия, занимаю­щиеся аналогичными видами де­ятельности, могут «накладывать» свои зоны друг на друга).

Однако российские девелоперы, к сожалению, пока не соблюдают эти требования. То, что в России все индустриальные парки уни­версальные, снижает конкуренто­способность нашей страны на ми­ровом рынке, ведь ни у одного из резидентов нет гарантий того, что на прилегающей территории через несколько лет не появится какое- либо неприемлемое для него со­седство.

КК: Почему строительство спе­циализированных парков не вы­годно?

ДЖ: Все дело в особенностях российской бизнес-культуры и бизнес-практики. Горизонт планирования у нас намного короче, успешных кейсов нет, поэтому девелоперы в основ­ном охотятся за сиюминутной выгодой. Их логика выглядит следующим образом: «Зачем я буду ограничивать свои возмож­ности, если могу разместить в парке и одного резидента, и вто­рого, и третьего?» Все владельцы индустриальных парков в Рос­сии стремятся быстрее окупить проект, сдать его и выйти. В то же время погоня за быстрой прибылью сужает перспекти­вы; из-за нее мы проигрываем в мировой конкурентной борьбе за иностранных инвесторов. За­падные бизнес-парки функцио­нируют по другой модели — не девелоперской, как в России, при которой большая часть прибы­ли поступает от продажи земли, а основанной на долгосрочном денежном потоке, поступающем от реализации энергетических ресурсов и сервисов резидентам. Такие проекты создаются на де­сятки лет и являются такими же долгосрочными, как большин­ство инфраструктурных проек­тов.

Кроме того, как я говорил рань­ше, многие отечественные деве­лоперы индустриальных парков стали таковыми поневоле. Они оказались «заложниками» своих активов, из-за чего стремятся не сделать бизнес-парк лучше, а как можно быстрее из него выйти. Поэтому им все равно, кому сда­вать свои площади, лишь бы на­шлись желающие.

КК: Участвует ли государство в развитии сферы индустриаль­ных парков?

ДЖ: В нашей стране примерно 50% индустриальных парков — государственные. При этом по заполненности они отстают от частных, а по объемам вложен­ных денег опережают их.

Говоря о государственной под­держке, я должен отметить, что наша Ассоциация стала инициа­тором того, чтобы власти начали на федеральном уровне обращать внимание на бизнес-парки. В ок­тябре 2010 года, вскоре после соз­дания Ассоциации, мы предложи­ли председателю Правительства Владимиру Путину программу государственной поддержки ин­дустриальных парков, в том чис­ле частных. Он поддержал нашу инициативу, подписал ряд прави­тельственных поручений, в соот­ветствии с которыми Министер­ство экономического развития совместно с нашей Ассоциацией занялось разработкой соответ­ствующих мер. С тех пор прошло не так много времени, но уже сей­час Минэкономразвития начало финансировать индустриальные парки, выделяя из федерального бюджета и бюджетов субъектов Федерации субсидии на создание их инфраструктуры. Однако пока это делается в рамках программы поддержки малого и среднего биз­неса, то есть, по сути, косвенно. Мы не хотим останавливаться на этом и считаем, что должна быть составлена отдельная программа поддержки промышленных пар­ков. В настоящее время мы ведем работу в этом направлении и на­деемся, что в скором времени та­кая программа появится.

Работу по поддержке индустри­альных парков мы осуществляем и совместно с институтами раз­вития. В апреле этого года мы за­ключили со Сбербанком России соглашение о разработке специ­альных программ и продуктов, предназначенных для индустри­альных проектов, включая как сами индустриальные парки, так и их управляющие компании и резидентов. Сбербанк сейчас уделяет этому направлению при­стальное внимание, и они в со­трудничестве с нами со следую­щего года хотят начать серьезное финансирование промышленных проектов.

КК: В каком индустриальном парке — государственном или частном — по вашему мнению, комфортнее находиться рези­денту?

ДЖ: Все зависит от компании. У каждой из них своя стратегия. Есть предприятия, которые кате­горически не хотят становиться резидентами государственных бизнес-парков. Имеются ком­пании (как правило, западные), опасающиеся строить в России производство на частной земле, считающие, что, разместив свой завод в государственном парке, они получат поддержку от регио­нальных властей.

КК: Некоторые эксперты на­стороженно относятся к госу­дарственным индустриальным паркам, утверждая, что это ком­мерческая сфера, в которую вла­стям «лезть» не следует. Как вы относитесь к этой точке зрения?

ДЖ: Я тоже считаю, что стро­ительство индустриальных пар­ков — не профильная функция государства и ему не следует вме­шиваться в область, где действует частный бизнес. Но сейчас вла­сти участвуют в данном процес­се, компенсируя таким образом наше отставание в данной сфере. Это временное явление, обуслов­ленное особенностями нынешне­го исторического периода. Дело в том, что проекты довольно ри­скованные, а частная инициатива слаба. Профильные инвесторы, вкладывающие средства в созда­ние площадок и не являющиеся их резидентами, к сожалению, предпочитают более доходные и менее рискованные сферы, в частности строительство и сдачу в аренду офисных площа­дей, торговых центров и жилья. По степени привлекательности для профильных инвесторов ин­дустриальные парки в России оказываются где-то на четвертом-пятом месте среди видов коммерческой недвижимости. Видя все это, а также недостаток хороших площадок, власти сами стали принимать участие в разви­тии данной отрасли.

КК: С какими проблемами приходится сталкиваться компа­ниям, реализующим проекты по созданию индустриальных пар­ков и занимающимся поддержа­нием их работы?

ДЖ: Основная проблема свя­зана с взаимоотношениями с естественными монополиями и энергетическими компаниями. Важность ее обусловлена тем, что индустриальные парки нужда­ются в значительных энергетиче­ских ресурсах.

КК: Каковы, по вашему мне­нию, перспективы развития от­расли?

ДЖ: Пока перспективы не ра­дужные. Вынужден признать, что сейчас без государственной поддержки сфера неконкуренто­способна и в нее нельзя привлечь большое количество частных де­нег. Поэтому я полагаю, что от­расль должна развиваться через создание законодательной базы, благодаря которой те, кто хочет заниматься этим бизнесом в Рос­сии, получат необходимые им гарантии. Следует предлагать им особые условия предоставления энергетических ресурсов, субси­дирование процентных ставок по кредитам, так как эти проек­ты рассчитаны на долгий срок. Следовательно, обычные бан­ковские инструменты в данном случае использовать не удастся. Ни один девелопер индустри­ального парка не сумеет выпол­нить требования, предъявляемые крупнейшими инвестиционными банками. Окупаемость проектов всегда будет больше 7 лет, а при тех процентных ставках, кото­рые действуют в настоящее время в нашей стране, смысл инвести­ций сводится к нулю. Поэтому нужны особые инструменты и льготные условия, ведь, по сути, создатели индустриальных парков совершают благое дело — привлекают в Россию инвестиции. В этом случае частный бизнес, скорее всего, начнет тратить день­ги на создание бизнес-парков.